Главная » Ипотека » Ипотека вышла на построение, Финансовый портал

Ипотека вышла на построение, Финансовый портал

В отличие от вторичного рынка, процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры в новостройках меняются. Как только квартира оформляется в собственность, ставка снижается на 1-2%. Насколько именно будет снижена ставка, зависит от банка-кредитора и стадии строительства.

Ипотека вышла на построение, Финансовый портал

«На период строительства (то есть до оформления квартиры в собственность заемщика и передачи ее в залог банку) большинство банков устанавливает надбавку к процентной ставке. В ВТБ 24 размер данной надбавки составляет от 0% до 2,5% годовых, рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Ее размер зависит от степени готовности строящегося объекта, схемы, по которой реализуется квартира, участия группы ВТБ в финансировании и контроле за строительством объекта«.

В СМП-банке и Номос-банке, например, ставка снижается на 1%. В банке «Уралсиб» в рамках акции «Под ключ!», стартовавшей в апреле, минимальная процентная ставка кредита 10% годовых в рублях. Действует она для сданных объектов недвижимости, находящихся в собственности у застройщика или инвестора. Для новостроек, находящихся в стадии высокой степени готовности, процентная ставка составляет 12% годовых. После завершения строительства и оформления ипотеки ставка опускается до 10% годовых на весь оставшийся срок кредита.

В Сбербанке по программе «Приобретение строящегося жилья» процентные ставки после оформления квартиры составляют от 9,5% до 14% годовых в рублях и от 8,8% до 12,1% в валюте, на стадии строительства процентные ставки выше в среднем на 1,25% годовых в рублях и на 1,9% в валюте. При этом Сбербанк предоставляет заемщикам возможность на стадии строительства до двух лет платить только проценты по кредиту, а основной долг переносится на будущие периоды. Это позволяет снизить текущую платежную нагрузку на стадии строительства, но не уменьшает расходы заемщика в целом.

Как отмечает Мария Литинецкая, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на фоне увеличения количества проектов, реализуемых в рамках 214-ФЗ, повышается лояльность банков к объектам. Сегодня Промсвязьбанк, МБРР кредитуют проекты с самого начала строительства. Для сравнения: в первом полугодии 2010 года требование банков к объектам составляло готовность от 70% и выше.

Как правило, приобретение квартир в каждой новостройке кредитуют сразу несколько банков и в каждом банке-кредиторе есть выбор аккредитованных объектов, в которых можно купить квартиру в ипотеку. Так что заемщику можно начинать и с выбора новостройки, и с выбора банка.

По словам Натальи Семеновой, гендиректора «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»), как правило, чем более экономичное жилье, тем большее количество банков работает по объекту. На более мелких объектах обычно действует не более пяти банков. А в отдельных случаях два-три.

«На возможность аккредитовать новостройки в банках влияют и стадия строительства, и форма договора, по которому приобретается право на квартиру, объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитовкомпании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Как правило, при стадии готовности объекта более 30% отмечается более широкий выбор банков при кредитовании. При этом чем выше степень готовности объекта, тем меньше ассортимент квартир«.

Ипотека вышла на построение, Финансовый портал

Андрей Титюник, гендиректор компании «Абсолют Недвижимость», утверждает, что выбор банка зависит от известности застройщика, масштабности и степени готовности его проекта. «У крупных девелоперов список банков-партнеров может доходить до 20, однако на практике реальные результаты будут показывать 3-4 кредитора. В свою очередь, у банков федерального значения (вроде Сбербанка и ВТБ 24) может быть аккредитовано около 200 проектов, поясняет он. Чем меньше банковское учреждение, тем меньше у него доля охвата ипотечного рынка. Средний показатель для рынка новостроек Москвы и Подмосковья около 50 проектов. Также немаловажную роль в количестве жилых комплексов, по которым предоставляются займы, играет ориентированность банка на услугу ипотечного кредитования. Например, ВТБ 24 полностью розничный банк, который работает только с физическими лицами, поэтому сделки по предоставлению ипотеки составляют в его деятельности более 50%«.

Количество банков, кредитующих покупателей новостройки, по словам Ирины Мошевой, гендиректора совместного предприятия RDI Group и Limitless, зависит от коммерческой политики компании-девелопера и в большой степени от характеристик самого объекта. Чтобы объект мог пройти аккредитацию в конкретном банке, он должен соответствовать требованиям этого банка. Самые общие требования: надежность девелопера и инвестора проекта, наличие у компании успешных реализованных проектов, безупречная документация по проекту, адекватная ценовая политика, ликвидность объекта. Бывают и специфические требования, например расположение объекта в городской черте.

Как же банки отбирают застройщиков? Например, в основе аккредитации застройщика и строительных объектов для ипотечного кредитования в Сбербанке, как нам рассказали в этой организации, лежит комплексная система, которая включает упрощенный порядок и расширенный.

Например, при наземной строительной готовности более 70% банк осуществляет минимальную визуальную оценку объекта недвижимости и проверяет правоустанавливающие документы компании-застройщика.

Если речь идет о более ранних стадиях строительства, то в Сбербанке используется расширенный перечень требований к застройщику для аккредитации, включая оценку финансовой составляющей. При этом всех застройщиков банк рассматривает как потенциальных партнеров и часто применяет индивидуальный подход.

Правда, как уточнили в Сбербанке, аккредитация застройщика и объектов недвижимости, в том числе строящихся с участием кредитных средств Сбербанка, не дает 100% гарантий, так как строительная компания остается независимым учреждением со своими особенностями и зависимостью от рыночной ситуации. Описанные выше подходы позволяют в основном отсечь большую долю мошенников и несостоятельных застройщиков.

Ипотека вышла на построение, Финансовый портал

«Застройщик и объект кредитования проверяются по множеству параметров: наличие разрешительной документации, наличие прав и прочее. Кроме того, проверяется и сопоставляется с документами фактическое состояние дел на строительной площадке. Проверку осуществляют различные службы банка, говорит Георгий Тер-Аристокесянц. Аккредитация объекта банком позволяет минимизировать риски недостроя, но совсем исключить данный риск практически невозможно. Исключение составляют застройщики, финансирование и контроль которых осуществляется группой ВТБ«.

Как нам объяснила Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка, в каждом банке разработана своя процедура проверки застройщиков и объектов. У каждого банка свои критерии, которым должны соответствовать новостройка и компания-застройщик. Большинство банков кредитует только те объекты, которые строятся с соблюдением 214-ФЗ, при этом аккредитуемый объект должен быть не первой новостройкой, которую возводит застройщик. Кроме того, разумеется, анализируется финансовое положение застройщика и проверяется разрешительная документация по объекту.

А в банке «Уралсиб» процедура банковской аккредитации включает в себя ряд серьезных требований это и репутация компании, и успешность реализованных проектов, и время существования на рынке. Банк запрашивает исходно-разрешительную документацию по проекту, копии уставных документов и финансовой отчетности компании. Обязательным условием совместной работы является реализация квартир в соответствии с 214-м федеральным законом «Об участии в долевом строительстве».

Программы банков на каждой стройплощадке могут заметно различаться. «Каждый крупный девелопер работает с большим количеством банков, которые предлагают различные программы кредитования. К примеру, холдинг «СКМ Групп» работает на данный момент с десятью крупнейшими банками. Часть из них предоставляет кредит по залог имеющегося жилья, часть под строящееся, говорит Наталья Семенова. Также различны другие параметры: первоначальный взнос (от 15% до 50%), сумма кредита, требования по прописке, уровню дохода, поручителям и созаемщикам. Есть также ряд банков, которые лояльно относятся к индивидуальным предпринимателям

По наблюдениям Андрея Владыкина, различия могут касаться градации ставок кредитования, сроков кредитования, дополнительных расходов покредиту, сроков рассмотрения кредитной заявки, разных требований к сумме первоначального взноса за квартиру, возраста заемщика и поручителей, трудового стажа, дополнительного обеспечения на этапе строительства, страхования различных рисков.

Например, ипотека в объекте «Новокосино-2» возможна в двух банках, при этом программы банков различны. В первом банке первоначальный взнос за новостройку составляет от 20%, стаж на последнем месте работы от четырех месяцев, сроки рассмотрения заявки пять рабочих дней, отсутствуют дополнительные расходы по кредиту, в качестве поручителя с доходом можно подключить только ближайших родственников (супруги, родители, дети). Ставки во втором банке ниже. Рассматриваются кредитные заявки за один день, первоначальный взнос начинается от 10%, стаж на последнем месте работы от трех месяцев, созаемщиками с доходом могут быть даже третьи лица, но при этом банк предлагает застраховать риск утраты работы и оплатить консультационные услуги, что в совокупности составляет около 4% от суммы кредита.

Другой пример: для кредита в мкр. «Царицыно» в Сбербанке потребуется дополнительное обеспечение: на этапе строительства требуется подключение двух поручителей с доходом, перекрывающим ежемесячный платеж заемщика по кредиту. По программам других банков в «Царицыно» таких требований нет.

«Ипотечные программы отличаются прежде всего в зависимости от схемы продаж квартир в той или иной новостройке. Самой распространенной и надежной формой заключения сделки по покупке квартиры сейчас является продажа в рамках 214-ФЗ. Другая схема по предварительному договору купли-продажи раньше использовалась рядом крупных девелоперов, но в последнее время теряет свою актуальность. В данном случае предметом залога в сделке является не право требования, а вексель. На такую схему соглашаются далеко не все банки (среди них ВТБ 24, РосЕвроБанк). Третий вариант продажа квартир через паевые накопления в ЖСК. Клиент вступает в жилищно-строительный кооператив и постепенно выкупает квартиру через паи. Юридически паенакопления очень сложно оформить в залог, поэтому с такой формой продажи жилья готовы работать единицы кредиторов, говорит Андрей Титюник. В крупных жилых проектах иногда возникает ситуация, когда для очередей застройки применяются разные схемы продаж и количество банков-партнеров. Все зависит от степени готовности корпусов: многие банки не аккредитовывают объекты по 214-ФЗ до тех пор, пока они не будут построены на 25-30%, поэтому до этого момента застройщик может продавать квартиры по предварительному договору купли-продажи«.

Различия программ на одном объекте играют на руку заемщикам. «Покупателю удобно, когда есть из чего выбирать, подчеркивает Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. Кому-то Сбербанк отказывает по каким-то причинам, а Газпромбанк дает кредит. Инструментарий больше. В одном случае есть возможность показать высокую белую зарплату, в другом нет. Кому-то лучше согласиться на более высокие проценты, но зато квартира не будет выступать предметом залога. Чем больше банков, тем лучше. Застройщику это ничего не стоит. Зато банки сами дополнительно работают на привлечение клиентов«.

Как бы тщательно банки ни проверяли застройщиков, от дефолта никто не застрахован. Что же делать при таких обстоятельствах заемщикам? Кажется, самый разумный выход продать квартиру, не дожидаясь гипотетической сдачи дома. Но если квартира не оформлена в собственность, неизбежно возникнут проблемы.

О admin

x

Check Also

ЛОКО Банк ипотека — калькулятор ипотеки ЛокоБанка

ЛОКО-Банк является одним из лидеров российского ипотечного кредитования, как для частных лиц, так и для малого и среднего бизнеса. На сегодняшний день он предоставляет на ...

Ипотека Югра — субсидии, списки и очередь

Есть достаточно много выгодный предложений для оформления договора ипотечного кредитования. Вы должны понимать, что не каждое предложение может оказаться для вас оптимальным. Ипотека югра – ...

Локо-Банк отзывы по кредитам, кредитным картам, ипотеке

Бесплатно подобрать кредит по телефону: Задайте свой вопрос о любом банке России и получите квалифицированный ответ Напишите отзыв о вашем любимом банке и станьте участником ...

Банк югра ипотека

Отзывы о Ипотеке Банк ЮГРА, условия, жалобы, кредитная ставка. Банк ЮГРА предлагает получение ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке с ...