Главная » Ваш юрист » Что делать при банкротстве застройщика?

Что делать при банкротстве застройщика?

Что делать при банкротстве застройщика?

Банкротство застройщика — ситуация очень неприятная, но тем не менее вполне возможная. О том, что делать в этом случае, расскажет предлагаемая нами далее статья.

Закон о признании застройщика банкротом при долевом строительстве

Долевое строительство — это выгодный для застройщика способ привлечения в целях финансирования строительных работ денег граждан и организаций с гарантией предоставления им в будущем жилых помещений. Однако для участника строительства такой механизм несет в себе значительный риск различных неблагоприятных последствий, одно из которых — возможное банкротство застройщика до передачи квартиры жильцам, уже отдавшим застройщику свои деньги.

В целях защиты интересов граждан на случай, если застройщик обанкротится, действует специальный закон «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Пункт 2 статьи 12.1 данного закона указывает, что застройщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств по передаче квартиры либо посредством банковского поручительства, либо застраховав свою ответственность.

В случае поручительства банк, согласно пункту 2 статьи 15.1 ФЗ № 214, несет субсидиарную ответственность вместе с застройщиком. При банкротстве застройщика и невозможности передачи жилья в натуре банковская организация будет обязана компенсировать невыплаченную стоимость жилья дольщику, выплатить неустойку, а также возместить иные убытки.

При страховании, согласно пунктам 5 и 6 статьи 15.2 ФЗ № 214, выгодоприобретателем является дольщик, который вправе получить страховую премию в размере стоимости квартиры, если застройщик не сможет исполнить свои обязанности. При этом банкротство застройщика является, согласно пункту 8 статьи 15.2 ФЗ № 214, страховым случаем — следовательно, с момента признания застройщика банкротом у дольщика появляется безусловное право на получение страховой премии. Важно также помнить, что получение страховой премии не лишает дольщика права требовать выплаты неустойки и компенсации иных убытков, причиненных застройщиком.

Условия долевого строительства

Для вступления в силу условий о поручительстве (для выплаты страховки) должны быть соблюдены 2 принципиальных условия:

  1. Договор с застройщиком должен предусматривать именно долевое участие в строительстве согласно статье 4 ФЗ № 214, а не иную сделку с застройщиком. На практике многие застройщики стремятся обойти требования данного ФЗ и вместо договора участия в долевом строительстве:
    • заключают с участниками строительства договор займа, которые прекращаются передачей квартиры в собственность заемщику;
    • оформляют внесение средств в акционерный (складочный) капитал, после чего предусматривается его погашение путем передачи квартиры;
    • выдают каждому вексель с последующим расчетом по нему квартирой и т. д.
  2. Арбитражным судом должно быть принято решение о банкротстве застройщика и начале процедуры конкурсного производства. На это прямо указано в пункте 8 статьи 15.2 ФЗ № 214 (условие для выплаты страховой суммы дольщику).

Процедура банкротства застройщика и интересы участников строительства

Участнику строительства важно помнить, что банкротство — это продолжительная процедура, включающих несколько этапов:

  • наблюдение (статья 62 ФЗ «О несостоятельности…» от 26.10.2002 № 127-ФЗ);
  • финансовое оздоровление (статьи 80–81 ФЗ № 127);
  • внешнее управление (статьи 93–94 ФЗ № 127).

При этом конкурсное производство — это последняя стадия банкротства застройщика, которая используется, согласно статьям 124 и 126 ФЗ № 127, в случае, если предыдущие меры не имели успеха и спасти должника без распродажи его имущества для удовлетворения требований кредиторов уже невозможно. Вместе с тем отстаивание интересов участника строительства (в случае заключения любых сделок с застройщиком, в том числе договора о долевом участии) должно начинаться уже с момента подачи заявления в арбитраж и инициализации в отношении должника процедуры наблюдения.

Меры, принимаемые при введении наблюдения

Основной нормой, на которую следует опираться при введении наблюдения, является пункт 2 статьи 201.4 ФЗ № 127, который указывает, что временный управляющий в течение 5 дней со дня своего назначения должен уведомить всех кредиторов (в том числе заинтересованных участников строительства) о возможности выбора одного из вариантов действий:

  1. Включения требования о передаче квартиры, а также требований о возмещении ущерба (неустойки) за нарушение застройщиком своих обязательств в соответствующие реестры.
  2. Отказа участника строительства от исполнения контракта, по которому ему должно быть передано жилье, с последующим получением компенсации.

При выборе первого варианта участникам строительства необходимо, согласно части 1 статьи 71 ФЗ № 127, в течение 30 дней с момента опубликования сообщения о введении наблюдения принять участие в собрании кредиторов и совместно направить перечень требований с подтверждающими их документами должнику, в арбитраж и временному управляющему для включения в соответствующие реестры. Важно помнить, что в отношении жилых помещений ведется специальный реестр (помимо общего реестра требований кредиторов), согласно статье 201.7 ФЗ № 127. Однако выбор в пользу этого варианта логичен лишь тогда, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию либо строительство практически завершено.

Действия после включения в реестр требований о передаче жилья

После оформления требований к застройщику в соответствующих реестрах собранием кредиторов выбирается один из следующих вариантов действий:

  1. Фактическая передача квартир согласно статье 201.11 ФЗ № 127. Реализация данной меры возможна только в случае ввода дома в эксплуатацию.
  2. Привлечение нового застройщика согласно статье 201.15-1 ФЗ № 127.
  3. Передача объекта незавершенного строительства и образование дольщиками ЖСК согласно статье 201.10 ФЗ № 127.

Помимо перечисленных вариантов дольщик вправе воспользоваться индивидуальной возможностью на получение своей квартиры согласно пункту 8 статьи 201.11 ФЗ № 127 при помощи подачи иска о признании своего права собственности. Однако это возможно лишь при вводе дома в эксплуатацию, когда жилье уже пригодно для проживания, либо в случае подписания между дольщиком и застройщиком передаточного акта до подачи заявления в суд о банкротстве последнего.

Получение компенсации при банкротстве застройщика

Еще один возможный вариант защиты своих прав при банкротстве застройщика (помимо получения квартиры в натуре) — отказ от исполнения договора в одностороннем порядке. Возможность для заявления об этом появляется после открытия конкурсного производства.

Порядок расчета выплат в случае банкротства застройщика при долевом строительстве будет происходить согласно пункту 2 статьи 201.5 ФЗ № 127. Размер требования к застройщику будет складываться из суммы средств, перечисленных застройщику в счет уплаты за квартиру, и реального ущерба, который понес участник строительства. При этом сумма ущерба понимается как разница между ценой квартиры на момент начала конкурсного производства и первоначальной стоимостью по договору между застройщиком и участником строительства. Данный вариант особенно предпочтителен для дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве, так как по положениям пункта 4 статьи 201.5 ФЗ № 127 такая ситуация является страховым случаем. Следовательно, при недостатке средств застройщика дольщику полагается либо компенсация банка-поручителя, либо страховая выплата.

Как видите, анализ действующих норм ФЗ № 127 и 214 показывает, что банкротство застройщика не может повлиять на права дольщиков. Участникам строительства (дольщикам) доступен целый ряд мер для реальной и эффективной защиты своих прав на получение жилья или получения компенсации за него. При этом возможности дольщиков значительно шире, чем у иных участников строительства.

О admin

x

Check Also

Штрафы за азартные игры

Депутаты предлагают штрафовать за вовлечение детей в азартные игры Если гражданин становится свидетелем того, что дети играют в карты или делают ставки на сайтах букмекеров ...

Штрафы для финансовых управляющих при процедуре банкротства физлица будут снижены

Штрафы для финансовых управляющих при процедуре банкротства физлица будут снижены Кабмин предложил Госдуме рассмотреть вопрос смягчения административной ответственности за неисполнение наложенных законом обязанностей для финансовых ...

Штрафы для — лжегероев — вырастут

Штрафы для лжеорденоносцев поднимут в десятки раз Инициатива принадлежит депутатам Ярославской облдумы. В Государственной Думе этот законопроект будут рассматривать весной. Вычислить лжеорденоносцев сегодня не составляет ...

Штрафа за вызов неотложки не будет

Минздрав не будет вводить штраф за вызов кареты скорой помощи без должного повода В «медицинской» петиции, в частности, говорилось о том, что сегодня до 90 ...